樓市吼一吼，A股也要抖三抖。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)頗不平靜。市場(chǎng)傳言興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)、暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，還有其他銀行跟進(jìn)；杭州、常州等地個(gè)別樓盤因資金緊張大幅降價(jià)……受此影響，地產(chǎn)股在2月24日出現(xiàn)今年以來最慘烈的下跌。

     對(duì)于傳言，投資者反應(yīng)激烈，部分開發(fā)商同樣反應(yīng)激烈。有知名開發(fā)商以微博“5連發(fā)”駁斥傳言；更有開發(fā)商直言“應(yīng)堅(jiān)決打擊有意造成股市大幅波動(dòng)的行為”。其實(shí)，哪一次房?jī)r(jià)是被傳言“吹漲”或“談倒”的？樓市是否變天，要看外在因素和內(nèi)在因素共同作用下，將導(dǎo)致樓市處于哪個(gè)運(yùn)行時(shí)期。

有業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前樓市正處于“后上漲期”，假如目前的軌跡不改變，樓市可能在今年第三季度出現(xiàn)盤整，一旦盤整超過半年時(shí)間，房?jī)r(jià)將會(huì)下行。

樓市的多事之春

傳言年年有，今年特別多。

1月份剛過，樓市利空消息隨之而至。中國指數(shù)研究院對(duì)43個(gè)主要城市1月份住宅市場(chǎng)交易情況的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，超九成城市的樓市成交量環(huán)比下跌，北京、上海、深圳的跌幅全部超過三成。同時(shí)，萬科董事會(huì)主席王石“2014年非常不妙”的看法更是一石激起千層浪。與此呼應(yīng)，樓價(jià)“跳水”的消息從香港傳出。繼李嘉誠掌舵的長江實(shí)業(yè)在香港推出的首個(gè)新盤降價(jià)25%開售后，香港另一大地產(chǎn)巨頭新鴻基也于2月10日“劈價(jià)”出售元朗的新住宅項(xiàng)目。開發(fā)商此舉不僅引發(fā)香港樓市的“崩盤”討論，市場(chǎng)更擔(dān)憂會(huì)蔓延至內(nèi)地樓市引發(fā)“崩盤”。

     此輪樓市看空之風(fēng)四起，根源可追溯至去年第二季度開始香港首富李嘉誠在內(nèi)地和香港持續(xù)拋售物業(yè)。在樓市正看似繁花似錦、上市房企銷售金額不斷沖新高、房?jī)r(jià)仍然快速上升之時(shí)，這樣的舉動(dòng)極大地刺激著人們的神經(jīng)，也讓部分業(yè)內(nèi)人士在市場(chǎng)狂熱中思考：樓市是否到了樂極生悲的臨界點(diǎn)？也正是從那時(shí)開始，樓市盤整、崩盤之說悄然興起。至上周末，恰逢有銀行收緊房地產(chǎn)融資方面的業(yè)務(wù)，有部分城市、部分樓盤價(jià)格下跌，各種消息糾結(jié)一起，最終引發(fā)股市的“大地震”。

第三季度會(huì)盤整？

市場(chǎng)的唱空，甚至開發(fā)商自己的看空，都未必能左右樓市的走向。只是相比以往個(gè)人預(yù)測(cè)下跌的“溫柔唱空”，這一次的唱空要嚴(yán)厲得多，觸及了樓市兩大敏感神經(jīng)——降價(jià)和收緊房地產(chǎn)貸款，前者為實(shí)質(zhì)降價(jià)，后者導(dǎo)致降價(jià)預(yù)期。海通證券地產(chǎn)研究組稱：“降價(jià)預(yù)期對(duì)地產(chǎn)殺傷力很大，真實(shí)降價(jià)對(duì)A股殺傷力更大。”

面對(duì)當(dāng)下的形勢(shì)，市場(chǎng)態(tài)度幾乎是一致的謹(jǐn)慎樂觀。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文一方面明確表示，樓市在三年內(nèi)不會(huì)崩盤；一方面也提到當(dāng)前的樓市，已經(jīng)不是“壓”的問題，而是如何“保”的問題。梳理機(jī)構(gòu)的分析發(fā)現(xiàn)，普遍的觀點(diǎn)基本相近：2014年樓市有風(fēng)險(xiǎn)，但直接進(jìn)入“斷崖式”的下跌概率很小。

“資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度減緩，樓市進(jìn)入‘后上漲期’”，保利地產(chǎn)首席研究員吳定金對(duì)當(dāng)前的樓市作出了這樣的判斷。1月份，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，與“后上漲期”的判斷不謀而合。

吳定金作出這樣的判斷，一方面來自他們監(jiān)測(cè)約20個(gè)城市的樓市發(fā)現(xiàn)，自2013年第三季度以來，樓市庫存量不斷增加，成交量少于供應(yīng)量；另一方面，今年年初信貸并沒有放開，房貸實(shí)際利率水平上升，利率水平接近樓市上兩次調(diào)整期。“目前樓市處于一個(gè)周期的第一階段——上漲期，但離盤整期不遠(yuǎn)；假如沒有大的變化，樓市可能將于第三季度進(jìn)入樓市周期的第二階段——盤整期；如果盤整是階段性的，房?jī)r(jià)很快會(huì)企穩(wěn)上升，如果是周期性的，盤整時(shí)間超過半年，樓市將會(huì)進(jìn)入第三階段——下行期，房?jī)r(jià)將會(huì)下滑。”

廣州的雙重壓力

長城證券在最新的分析報(bào)告中提出了對(duì)上半年樓市的擔(dān)憂。樓市的先行指標(biāo)是流動(dòng)性，大致領(lǐng)先樓市3-6個(gè)月，因此，2013年年中流動(dòng)性環(huán)境惡化之后，去年第四季度和今年上半年的樓市低迷是可以預(yù)料到的，短期依然看不到好轉(zhuǎn)的可能。考慮到2013年上半年為樓市成交高峰，2014年上半年樓市銷量同比負(fù)增長的可能性較大。

成交量同比大降，也將是廣州樓市今年第一季度面臨的壓力。2013年第一季度，廣州原十區(qū)一手住宅成交面積高達(dá)233.08萬平方米，創(chuàng)下繼2006年之后的新高。以今年前兩個(gè)月廣州樓市的成交形勢(shì)來判斷，同比下滑的結(jié)果幾乎無可改變（當(dāng)然，增城、從化不計(jì)算在內(nèi)）。與此同時(shí)，廣州也已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)樓盤，在放大效應(yīng)之下，無疑會(huì)加深購房者的觀望。雙重壓力下，房企的日子暫時(shí)不會(huì)好過。