“我是2月份批貸的，但是到現(xiàn)在賣(mài)給我房子的業(yè)主還沒(méi)有拿到資金。”90后李麗坦言自己算是比較幸運(yùn)的，首套房貸享受了85折利率優(yōu)惠。中國(guó)證券報(bào)記者近日在北京、深圳、南昌等地了解到，大多數(shù)購(gòu)房者沒(méi)有李麗那么幸運(yùn)，首套房貸利率折扣已從9折調(diào)整到95折，再到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率甚至上浮。在此過(guò)程中，甚至出現(xiàn)了首套房批貸“難上難”，二套房貸“秒批”這類(lèi)令人困惑的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士坦言，接下來(lái)的房貸利率仍有提高的可能，一方面是為了防范信貸市場(chǎng)背后的各類(lèi)泡沫問(wèn)題；另一方面是銀行資金端成本不斷上升，銀行偏好收益更高的領(lǐng)域。有專(zhuān)家表示，在限購(gòu)從嚴(yán)、信貸收緊等因素下，樓市觀望情緒濃厚，但難言拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)交易仍有反彈可能。

“漫長(zhǎng)的”首套房貸

“本以為首套房貸會(huì)很快下來(lái)，沒(méi)想到要等這么久，僅是批貸就等了一個(gè)多月。除了批貸，等‘貸’資金到賬又不知會(huì)多漫長(zhǎng)，幸虧賣(mài)給我房子的業(yè)主能夠理解?！标悇傁蛑袊?guó)證券報(bào)記者訴說(shuō)起自己的苦惱：在全家的共同努力之下，陳剛終于湊齊了150萬(wàn)元的首付，在北京市的朝青板塊擁有了屬于自己的一套房子。

陳剛說(shuō)，首套房貸款200萬(wàn)元，趕上新政策只能貸款25年，而且利率優(yōu)惠也從9折調(diào)為95折。如此算下來(lái)，在同樣的貸款金額、期限下，自己的利息支出增加了85300元。

而最令陳剛困惑的是，與他在同一家銀行申請(qǐng)了個(gè)人房貸的同事，其貸款批復(fù)速度明顯比他快得多。他們兩人之間的收入水平差不多，貸款金額也差不多，唯一的差別就是首套房和二套房。

多位房地產(chǎn)中介人員也向中國(guó)證券報(bào)記者證實(shí)，目前北京地區(qū)二套房貸的批貸流程確實(shí)比首套房快?！岸追炕旧先廖逄炀湍芘聛?lái)，首套房至少需要一個(gè)月，甚至可能需要一個(gè)半月?！?span>

銀行工作人員并未解釋二套房放貸批貸比首套房更快的原因，分析人士認(rèn)為，二套房貸的利率上浮10%-30%，商業(yè)銀行在信貸額度緊張的情況下有所傾斜屬情理之中。

記者走訪(fǎng)時(shí)了解到，目前工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調(diào)升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調(diào)升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。

據(jù)稱(chēng)，個(gè)別銀行明確提出北京地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價(jià)為：首套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍。不過(guò)，中國(guó)銀行、北京銀行、中信銀行等相關(guān)負(fù)責(zé)人均向記者表示該行北京地區(qū)房貸政策并未變化。據(jù)記者了解，目前北京地區(qū)多家銀行雖然對(duì)外沒(méi)有取消95折的利率優(yōu)惠，但在實(shí)際批貸時(shí)，以基準(zhǔn)利率居多。

盡管只是個(gè)別銀行的首套房貸利率上浮，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)來(lái)看，房貸利率仍有提高的可能，但出發(fā)點(diǎn)主要是為了防范信貸市場(chǎng)背后的各類(lèi)泡沫問(wèn)題，尤其是商業(yè)銀行過(guò)去相對(duì)快節(jié)奏的貸款模式，現(xiàn)在確實(shí)需要積極約束?！坝幸稽c(diǎn)需要注意到，即便是房貸利率提高了，當(dāng)前還是在過(guò)去持續(xù)降準(zhǔn)降息基礎(chǔ)上形成的利率水平，對(duì)比歷史數(shù)據(jù)并不能算太高的水平?！?span>

中指院研究報(bào)告指出，未來(lái)金融信貸端口收緊將是大概率事件，已有一線(xiàn)城市主要銀行上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)水平，或有更多城市效仿實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)走勢(shì)更趨于理性。

中信證券分析人士指出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及年中考核等因素影響，預(yù)計(jì)銀行年中會(huì)在一定程度上收緊房貸。季末MPA考核重點(diǎn)或轉(zhuǎn)向信貸政策的落實(shí)情況上，個(gè)人住房貸款可能成為重要考察項(xiàng)目。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，2017年新增信貸結(jié)構(gòu)會(huì)相對(duì)更為均衡，企業(yè)會(huì)重新成為新增貸款的主要投向。其一，隨企業(yè)部門(mén)經(jīng)營(yíng)狀況改善，企業(yè)信貸需求增長(zhǎng)同時(shí)，信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)明顯降低；其二，監(jiān)管部門(mén)的窗口指導(dǎo)，會(huì)限制新增按揭的規(guī)模擴(kuò)張速度；其三，宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，也會(huì)導(dǎo)致居民部門(mén)按揭需求的下降；其四，貸款利率的上升，也會(huì)限制部分的信貸需求。

政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)

從年初的“搶房”到目前的觀望情緒濃厚，3個(gè)多月的時(shí)間里，全國(guó)樓市尤其是一線(xiàn)樓市急轉(zhuǎn)直下。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)公布“2017年5月存量房網(wǎng)上簽約”數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房網(wǎng)簽11824套，網(wǎng)簽建筑面積1092001.66平方米；二手住宅網(wǎng)簽10801套，網(wǎng)簽建筑面積1016169.37平方米。從成交量上看，5月北京二手房市場(chǎng)依舊處于降溫態(tài)勢(shì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)下滑尤為明顯，目前二手房均價(jià)為51785元/平方米，環(huán)比上月下跌2.38%，同比去年同期上漲15.45%。記者注意到，自2017年3月以來(lái)，北京二手房均價(jià)持續(xù)下跌。

業(yè)內(nèi)人士表示，5月份市場(chǎng)呈現(xiàn)小幅降溫，進(jìn)一步凸顯了當(dāng)前政策管控的有效性。當(dāng)前各熱點(diǎn)城市政策環(huán)境較緊，包括預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售價(jià)格管控、購(gòu)房資格審查、房貸政策收緊等內(nèi)容，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易形成各類(lèi)影響。市場(chǎng)交易的下滑，也充分說(shuō)明了投資投機(jī)需求得到了很好抑制。

安居客數(shù)據(jù)顯示，“購(gòu)房者信心指數(shù)”也出現(xiàn)了年內(nèi)首次下滑。5月購(gòu)房者信心指數(shù)跌至103.04，出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑。不少準(zhǔn)購(gòu)房者近期打消了購(gòu)房念頭，持幣觀望。工作已三年的小王前陣子看了不少房子，準(zhǔn)備在合適的時(shí)機(jī)就“下手”。但政策頻出，讓小王卻步，“無(wú)論什么時(shí)候，買(mǎi)房對(duì)于我都不是一件容易的事?，F(xiàn)在政策調(diào)控這么緊，還真有點(diǎn)把握不準(zhǔn)?！?span>

對(duì)此，安居客房產(chǎn)分析師認(rèn)為，不少買(mǎi)房者對(duì)目前的樓市持觀望態(tài)度。市場(chǎng)熱度下降的重要原因之一在于房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調(diào)房貸利率?！胺抠J壓力的增大，一定程度上導(dǎo)致買(mǎi)房的人減少。部分急于賣(mài)房的房東或主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)、降價(jià)出售，所以這個(gè)階段購(gòu)房者的議價(jià)能力相對(duì)是提升的?！?span>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房交易降溫，和潛在買(mǎi)家相對(duì)減少有關(guān)系，可以理解市場(chǎng)有調(diào)整，但很難說(shuō)拐點(diǎn)出現(xiàn)。換而言之，后續(xù)市場(chǎng)交易依然有反彈的可能。政策方面，積極督促供地和加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期穩(wěn)定，都會(huì)成為接下來(lái)市場(chǎng)調(diào)控的新任務(wù)。而類(lèi)似限購(gòu)等政策，在現(xiàn)有內(nèi)容框架下繼續(xù)收緊可能性不大。

房?jī)r(jià)上漲壓力猶存

對(duì)于樓市拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，只有在2008年次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，可以認(rèn)為中國(guó)樓市有拐點(diǎn)出現(xiàn)，特點(diǎn)在于樓市和金融市場(chǎng)都比較蕭條，交易和價(jià)格都比較疲軟。但現(xiàn)在應(yīng)該不會(huì)有拐點(diǎn)出現(xiàn)了，這在于樓市發(fā)展其實(shí)還在積極抑制泡沫，并沒(méi)有蕭條出現(xiàn)。而三四線(xiàn)城市又積極釋放需求，可以給樓市提供支撐。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，市場(chǎng)并沒(méi)有進(jìn)入拐點(diǎn)，仍然長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一線(xiàn)城市。目前市場(chǎng)成交量下降是階段性政策性導(dǎo)致的結(jié)果。

《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊，以及地方政府對(duì)住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期漲勢(shì)將得到抑制，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、泡沫較大的城市短期內(nèi)仍將繼續(xù)下跌，但房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在。

財(cái)富證券分析師龍靚指出，歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)周期一般不超過(guò)三年。為避免歷史重演，“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”將是今后兩年房地產(chǎn)政策制定的重要出發(fā)點(diǎn)。（摘自中國(guó)證券報(bào)）